Wat is nieuw in het ROZ-model 2025 voor kantoorruimte?
Het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte is in 2025 gepubliceerd en vervangt de versie uit 2015. Deze modelhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) geldt in Nederland als dé standaard voor het vastleggen van huurafspraken tussen professionele partijen. Toch is het belangrijk om kritisch te kijken naar dit herziene model, vooral voor huurders. In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen op een rij en leggen we uit waarom maatwerk nog steeds essentieel blijft.
Wat is de ROZ en voor wie is het model bedoeld?
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is een vereniging van partijen die actief zijn in het professionele vastgoed. Zij vertegenwoordigen met name verhuurders en ontwikkelaars. Het ROZ-model is dus in de kern opgesteld vanuit het belang van de verhuurder. Voor huurders betekent dit: het model biedt een goede basis, maar zonder aanpassingen is het zelden volledig in balans.
Belangrijkste wijzigingen in het ROZ-model 2025
1. Indexering huurprijs: meer keuze, meer verantwoordelijkheid
In het ROZ-model 2025 kunnen partijen kiezen uit drie methodes voor jaarlijkse indexering van de huurprijs:
- Een vast percentage
- Indexatie op basis van een CBS-index (zoals CPI, DPI of PPI)
- Een maatwerkformule
Deze bepaling is verplaatst van de algemene bepalingen naar de hoofdtekst van de huurovereenkomst. Dit betekent dat er altijd expliciet een keuze gemaakt moet worden. Hoewel er nu meer ruimte is voor variatie, verwachten we dat veel partijen zullen vasthouden aan CPI-indexering vanwege de stabiliteit en bekendheid.
Achtergrond: deze wijziging is het gevolg van een aanwijzing van de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Een brancheorganisatie mag namelijk niet langer één specifieke indexeringsmethode afdwingen.
2. Btw op servicekosten: nieuwe regels vanaf 2025 ?
Per 1 januari 2025 is ook de btw-behandeling van servicekosten gewijzigd. In het nieuwe ROZ-model wordt onderscheid gemaakt tussen:
- Vergoeding voor nutsvoorzieningen
- Vergoeding voor servicekosten
Afhankelijk van de situatie zijn deze kosten btw-belast of niet. Dat hangt af van de vraag of het om een zelfstandige prestatie of een bijkomende dienst gaat.
➤ Zelfstandige prestatie (btw van toepassing)
Als de huurder invloed heeft op de dienst of er sprake is van individueel verbruik, dan geldt btw. Voorbeelden:
- Warmte- en koudelevering via een WKO-installatie (bij individuele meting)
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten (bij keuzevrijheid in leverancier)
➤ Bijkomende dienst (btw volgt huurprijs)
Bij onlosmakelijke diensten die standaard bij de huur horen, volgt de btw het regime van de huur.
- Is de huurprijs belast met btw? Dan zijn de servicekosten dat ook.
- Is de huur vrijgesteld? Dan geldt dat ook voor de servicekosten.
Het nieuwe model biedt verhuurders bovendien de mogelijkheid om schade door btw-verlies (bijvoorbeeld bij het vervallen van de btw-optie) op de huurder te verhalen (artikelen 21.9 en 21.10 van de algemene bepalingen).
Maatwerk blijft noodzakelijk
Hoewel het ROZ-model 2025 voor kantoorruimte moderner en flexibeler is, blijft maatwerk cruciaal. De belangen van de huurder worden namelijk niet automatisch meegenomen. Onderwerpen die vaak niet standaard zijn opgenomen, maar wel essentieel kunnen zijn, zijn o.a.:
- Duurzaamheidsafspraken (energielabels, verbruiksafspraken)
- Onderhoudsverplichtingen en responstijden
- Service level agreements (SLA’s)
- Demarcatie van verantwoordelijkheden
- Regeling bij gebreken of renovatie
- Conformiteit aan wetgeving (brandveiligheid, Arbowet)
- Beperkingen in gebruik, onderhuur of ingebruikgeving
- Privacy & gegevensbescherming (bijv. toegangssystemen)
- Mogelijkheid tot koopoptie of eerste recht van koop
- Tussentijdse beëindiging of flexibiliteit bij beschikbaarheid
Conclusie: laat je goed adviseren bij het opstellen van een huurovereenkomst
Het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte 2025 is duidelijk een stap richting meer transparantie en keuzemogelijkheden. Maar het brengt ook complexiteit met zich mee, vooral op het gebied van btw, indexering en kostenstructuur. Of je nu huurder of verhuurder bent: zorg dat je goed geïnformeerd bent en laat je bijstaan door een specialist.
Benieuwd wat deze veranderingen betekenen voor jouw situatie of wil je jouw huurovereenkomst laten beoordelen? Neem contact met ons op. Wij denken graag met je mee.
